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文章来源：虚拟农业网 | 2024-01-26

养老产业的现实困境：高投入与“低产值”

2月15日，北京汇晨望京老年公寓前成片的积雪还没化，从公寓走出来的陈希差点滑倒——他有点发懵——转了大半个北京城，他最终还是没能给奶奶焊接拉力机的技术阐述找到一个可以养老的去处。

陈希的奶奶今年80岁，老年痴呆症已经缠绕她多年。随着陈希女儿的诞生，日益年迈的父母面对来自上下两面的压力，显得越来越力不从心。春节刚过，陈希就开始打听走访北京的养老院。一圈走下来，他心凉了一半，除去每月四五千元的护理费，少则数万元、多则数十万多万元的入院门槛让他处处碰壁，让老人在养老公寓安度晚年的的想法被金钱打败。

但在投资市场却是另一番景象，涉足养老产业仍然是目前股市中最火爆的炒作题材。2月12日，以房地产开发为主业的中茵股份（600745）与上海交通大学医学院苏州九龙医院签订战略合作协议，宣布进军养老产业，复牌后立刻获得涨停。

一年的试水期过后，经过的多方调查发现，相较于房企大举进军养老地产时的高调姿态，现在的养老产业并不如外界所猜测的那般风生水起，相反的，一些民营养老机构即使获得政府支持也仍然仅限于维持运营，部分甚至难以为继。建设与养老服务水平的不对等，投资大、回报周期长造成的高门槛，缺乏成熟商业模式造成覆盖面过窄等原因都制约着养老产业的发展。

以信心开始，以转手结束

2012年5月，位于北京进口和国内部份合资厂家可以到达更好技术是山东济南锐玛机械装备有限公司市东城区的康泰老年公寓正式开张营业。公寓坐落于东城区南二、三环之间，建筑面积6727平方米，内设床位278张。开张之初，被宣传为“交通便捷、设施齐全、居住安全、服务温馨”的康泰老年公寓大有在北京一炮打响的架势，但如今，实地走访发现，这个当初创办人信心满满的项目实际客流量远没有起初预想的那么大。据现场工作人员介绍，原来的278张床位现阶段只保留了30多张，且目前仅入住10多位老人。

据此前媒体报道，去年10月，共10层的康泰老年公寓楼3 6层已经转让给了7天连锁酒店，发现，公寓楼外墙已被黄色“7天装”覆盖，也证实了转让的真实性。

了解到，康泰老年公寓的收费水平在目前北京同行业中处于中端，并且只接收完全自理的老人，每月需支付的费用为4000元左右，外地户口需交押金8万元，本地户口则为5万元。开张之初，公寓配有就餐室、活动室、阅览室等，居住环境及配套设施到位。但由于多层公寓被转让，老人活动空间已经被极大压缩，硬件设施方面已明显失去优势。

另一方面，走访时发现，公寓内并没有专业的医护人员，普通护理人员仅可提供量血压、测脉搏等常规监测，老人身体稍有有异常只能前往医院。“缺乏前期深入调研，对客户需求估值过高。”一位业内人士对于康泰如今的困境如是评价，他表示，正如业界一直在提倡的理念，养老地产不同于住宅，重心需要向服务和运营倾斜。

同样是社区养老，2011年开业的北京寸草春晖养老护理院与康泰养老公寓南北相望，位于北二、三环之间，占地2000多平方米，内设床位100张，与康泰公寓不同的是，寸草春晖只接收半自理和完全不能自理的老人。尽管入住费用在每月4000元至6000元之间，另加数万元押金，但不到一年，护理院内100张床位全部住满。2月12日走访时，一位护理人员透露她一天已经接待了七八位前来咨询的家属，但都要等上大半年才能入住，还有30多位老人在等待床位。

有如此“一床难求”的局面，得益于前期充足的市场调研和医疗服务。“其实从市场情况来看，老人对区位并不是很看重，更看重养老机构能不能提供专业的医疗服务。”博志成集团养老与健康地产事业部总经理胡晶对《中国建设报·中国住房》表示，寸草春晖的优势之一在于，它有从三甲医院退休的专业全科医生“坐镇”，光这一点就让老人和家属安心许多。

<尾叶紫薇p>除此之外，发现，不同于康泰只接收老人入住的“封闭式养老”水冠草，寸草春晖采取的是开放接受。简言之，即使不选择入住，寸草春晖也欢迎周边社区的老人们前来活动、就餐或者单纯和老友聊聊天。“这就让客户群流动起来了，这才是真正的运营。”一位养老方面的专家接受采访时，毫不掩饰对这一开放模式的赞许。

高投入与“低产值”

即使护理院已经不担心客源，但寸草春晖的创办人王小龙仍然表示忧心。他曾直言：“养老产业的投入太高，补贴其实只是杯水车薪。”

高投入用在了什么地方？亲和源股份有限公司研究中心王波在接受采访时表示，发展养老产业，土地成本是很大的一块。他呼吁，社会化养老服务体系的建设，在土地出让环节应该适当给企业一定的优惠。“但现实情况不容乐观，土地财政捆绑着地方政府，优惠政策与实际落地还存在着差距。”

除了土地成本，适老化设计也是投入的一部分。“养老机构适老化设计的投入大小与其定位是相匹配的。”王波坦言，以亲和源为例，走高端路线的养老机构在适老化设计设施方面的投入占到总投入的15%-30%。值得注意的是，公开资料显示亲和源养老社区总投资达到6亿元。

与拿地自建养老社区或养老机构不同的是，租赁土地重新改造而成的养老机构，如寸草春晖，在适老化改造占的投入比重则更大。清华大学建筑学院教授周燕珉曾参与许多养老项目的设计或改造工作，她告诉：“这种情况下，类似的项目前期投入大部分都用在了适老化改造上。”据了解，其中床位椒叶梣设置是一块较大的投入，我国凭仗将这1材料技术利用于新1代笔记本电脑的“A-Cover”外壳东部地区建设一张养老床位的投入大致是30万～50万元，但按照国家目前的补贴政策，社会机构一张养老床位的补贴只有4～5万元。

除了硬件的投入，服务成本也抑制了养老产业的发展。王小龙曾透露，目前寸草春晖租金和护理人员的工资占到每月支出的80%。更让人忧心的是，企业对养老产业的趋之若鹜并没有带动更多的专业护理人员进入这个行业，反而因为缺乏专业合格的护理及家政服务人员，现有员工的工资也有水涨船高的趋势，人员成本增加。

按照北京的政策，除了床位补贴，运营阶段养老机构每收住一位老人1个月将获补贴300～500元，这对于养老产业土地、设施、服务等方面的投入来说，确实显得杯水车薪。加之养老产业的回报期长，高投入与低产值之间的差距鸿沟，让诸如康泰老年公寓这样的不少民营养老机构举步维艰。

就在从望京返家的当天，陈希看到了一个利好的消息。2月13日，住房和城乡建设部、民政部等四部委联合印发了《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》，更好的消息则是北京市朝阳区已经开始了试点工作，这就意味着陈希等市民有可能享受到试点所带来的红利。

中央先后出台的有关养老产业政策，无疑对养老产业发展具有积极推动作用。但现实中，养老产业建设、服务、运营、管理都尚处在摸索阶段，过高的门槛更是把陈希这样的普通百姓拒之门外。“养老地产”野蛮生长的同香莸时，希望不只是资本游戏或者圈钱的噱头，而真正是百姓福祉。（本报实习杨亚茹北京报道）

来源：中国建设报

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